Méthode hédoniste · Wüst & Partner · Standards bancaires suisses

Estimez votre bien
au prix du marché réel

La seule plateforme suisse qui combine la méthode hédoniste de Wüst & Partner, l'analyse IA Vision des photos et un rapport PDF directement accepté par les services hypothécaires bancaires.

Démarrer l'essai gratuit 14 joursDemander une démo
P10–P90
Fourchette de valeur précise
Wüst
& Partner — méthode hédoniste
PDF
Rapport bankable immédiat
Résultat d'estimation — Appartement 3.5p, Delémont
Appartement 3.5 pièces · 78 m² · 3ème étage
Delémont (JU) · Construit 2008 · Rénové 2021
Fourchette de valeur hédoniste
P10 : CHF 365'000P90 : CHF 435'000
Valeur médiane : CHF 398'000
Indice de confiance87% — Élevé
Transactions comparables14 dans un rayon de 1 km
Valeur au m²CHF 5'103 / m²
Évolution 12 mois+3.2% Delémont
Analyse IA Vision : cuisine rénovée détectée · Double vitrage · État général bon
Processus d'estimation

Une estimation précise en 4 étapes guidées

Du type de bien au rapport PDF téléchargeable, le wizard intelligent vous guide en moins de 10 minutes.

1
Type & localisation
Sélection du type de bien, saisie de l'adresse avec autocomplétion swisstopo. Récupération automatique de l'EGRID, zone, commune et données cadastrales.
2
Caractéristiques
Surface habitable (SIA 416), nombre de pièces, année de construction, rénovations, équipements checkboxes (parquet, cuisine, parking, balcon, etc.).
3
Photos & analyse IA
Upload jusqu'à 20 photos. Claude Vision analyse chaque photo et pré-remplit automatiquement l'état estimé (cuisine, sol, menuiseries, peintures). Vous validez ou corrigez.
4
Rapport & résultats
Calcul hédoniste via API Wüst & Partner. Résultats P10 / médiane / P90, carte des comparables, rapport PDF bankable téléchargeable immédiatement.

Types de biens couverts

🏠
Appartement PPE
Studio / 1.5p à 6p+
🏡
Maison individuelle
Villa / mitoyenne / rangée
🏢
Immeuble locatif
Résidentiel / mixte
🏬
Local commercial
Arcade / bureau / entrepôt
🌿
Terrain à bâtir
Zone résidentielle / mixte
🏔️
Objet de vacances
Chalet / apt. vacances
Méthode d'estimation

La méthode hédoniste — le standard des banques suisses

Coreum Valuation s'appuie sur l'API Wüst & Partner, la référence suisse pour l'estimation hédoniste. Leurs données couvrent plus de 25 ans de transactions immobilières suisses.

📊 Comment fonctionne la méthode hédoniste
PrincipeComparaison avec des transactions réelles similaires dans la même région
Variables prises en compteSurface, localisation, étage, état, équipements, vue, nuisances, transports
Source des donnéesBase de transactions Wüst & Partner — plus de 25 ans d'historique suisse
RésultatValeur P10 (pessimiste) / P50 (médiane) / P90 (optimiste) + indice de confiance
Comparables affichésTransactions dans un rayon de 500m à 2 km, filtrables sur 12 / 24 / 36 mois
Mentions obligatoires pour acceptation bancaire(1) "Estimation réalisée selon la méthode hédoniste par Wüst & Partner AG, données au [DATE]" · (2) "Cette estimation ne constitue pas une expertise immobilière au sens légal" · (3) "Valeur estimée sous réserve de vérification sur place" · (4) Nom et qualification de la personne responsable de l'estimation Coreum. Sans ces 4 mentions, le rapport ne sera pas accepté par les services hypothécaires.
🏦 Valeur de rendement — immeubles locatifs
FormuleValeur = Loyers nets annuels / Taux de capitalisation
Loyers netsLoyers bruts − charges propriétaire (15–20%)
Taux de cap. marchéSource Wüst / CIFI par commune
Exemple calculLoyers bruts CHF 120'000 − 20% = CHF 96'000 nets · Cap 4.5% → Valeur CHF 2'133'333
ComparaisonValeur vénale vs valeur de rendement affichées côte à côte
📍 Analyse des comparables
AffichageCarte interactive Mapbox avec toutes les transactions comparables
Données par transactionAdresse floutée, type, surface, prix/m², date
Filtres12 / 24 / 36 mois, rayon 500m à 2km
AjustementsAutomatiques pour différences de surface, état, étage
Intelligence artificielle

Claude Vision analyse vos photos et pré-remplit le formulaire

Vous uploadez jusqu'à 20 photos de votre bien. Claude Vision analyse chaque photo et extrait automatiquement les informations pertinentes pour affiner l'estimation — en quelques secondes.

1
Analyse de la cuisine
Détecte si la cuisine est rénovée (équipements visibles, plan de travail, façades), originale ou vétuste. Pré-remplit la date estimée de rénovation.
2
Type de revêtement de sol
Identifie parquet, carrelage, moquette ou stratifié depuis les photos des pièces. Impacte directement la valeur estimée.
3
Double vitrage et menuiseries
Détecte la présence de double ou triple vitrage depuis les cadres de fenêtres visibles sur les photos. Indicateur d'efficacité énergétique.
4
État général des peintures et finitions
Évalue l'état général des peintures, plafonds et finitions. Note de 1 (vétuste) à 5 (neuf) pré-remplie et validable par l'utilisateur.
Ce que Claude Vision voit et ne voit jamais
✓ Photos anonymisées (metadata GPS supprimées)
✓ État visible des éléments (cuisine, sol, fenêtres)
✓ Style architectural général
✓ Commune et NPA (contexte urbanistique)
✓ Type et surface du bien
✗ Nom et identité du propriétaire
✗ Adresse exacte du bien
✗ Prix payé ou valeur fiscale
✗ IBAN ou coordonnées bancaires
✗ Visages ou personnes identifiables

Toutes les suggestions IA sont proposées à l'utilisateur pour validation — jamais appliquées automatiquement sans confirmation. Données hébergées en Suisse. API Anthropic avec DPA conforme RGPD/nLPD.

Rapport bankable

9 sections — au format attendu par les banques

Le rapport PDF généré par Coreum Valuation est structuré pour être directement utilisable par les services hypothécaires des banques cantonales suisses.

SectionContenuGénéré par
1. Page de gardeBien, date, estimateur, logo Coreum + Wüst & PartnerAutomatique
2. Résumé exécutifType bien, localisation, valeur estimée, fourchette, indice de confianceIA Claude
3. Description du bienCaractéristiques complètes, état, équipements, analyse IA VisionFormulaire + IA
4. Analyse du marchéÉvolution des prix 10 ans dans la commune, tendances actuellesWüst API + IA
5. Méthode d'estimationDescription méthode hédoniste, sources, hypothèsesTemplate fixe
6. Résultats détaillésValeur médiane, fourchette P10/P90, valeur rendement si applicableWüst API
7. Carte et photosLocalisation swisstopo, orthophoto, photos du bienAutomatique
8. ComparablesTransactions comparables dans le rayon, ajustements appliquésWüst API
9. Réserves et limitesLimites de l'estimation automatique — mention obligatoireTemplate fixe obligatoire
Rapport non validé
Filigrane rouge "Estimation automatique — non validée". Utilisable pour usage interne, pas pour soumission bancaire.
Rapport validé — Bankable
Validation par un professionnel Coreum → suppression du filigrane + signature électronique Yousign. Accepté par les banques partenaires.
Fonctionnalités

Tout pour estimer, suivre et alerter

🔍
Estimation hédoniste instantanée
Fourchette P10/P50/P90 calculée en temps réel via l'API Wüst & Partner, avec indice de confiance et nombre de transactions comparables utilisées dans le calcul.
Wüst & Partner · API
📄
Rapport PDF bankable
9 sections structurées avec les 4 mentions obligatoires pour acceptation bancaire. Lien de téléchargement sécurisé valable 7 jours. Validation professionnelle possible (Yousign).
Accepté banques cantonales
🗺️
Carte des comparables
Carte interactive avec toutes les transactions comparables dans un rayon de 500m à 2km. Adresses floutées. Filtrables sur 12 / 24 / 36 mois.
Mapbox · Wüst données
🤖
IA Vision — analyse des photos
Upload jusqu'à 20 photos. Claude Vision pré-remplit automatiquement l'état de la cuisine, le type de sol, la présence de double vitrage et l'état général des finitions.
Claude Vision · Anthropic
🔔
Alertes prix automatiques
Alerte automatique si la valeur de marché du bien évolue de +/- 5% depuis la dernière estimation. Graphique comparatif des estimations successives du même bien.
±5% · Historique
💹
Valeur de rendement
Pour les immeubles locatifs : calcul de la valeur de rendement (loyers nets / taux de cap. marché) avec comparaison valeur vénale vs valeur de rendement.
Immeubles locatifs · CIFI
Tarifs

Du particulier au professionnel de l'immobilier

14 jours d'essai gratuit. Une estimation bien structurée peut faire la différence lors d'une négociation ou d'une demande de financement.

Basic
49 CHF / mois
Pour le particulier qui veut connaître la valeur de son bien.
  • ✓ 3 estimations par mois
  • ✓ Fourchette P10/P50/P90
  • ✓ Carte des comparables
  • ✓ Rapport PDF (filigrane non validé)
  • ✓ Analyse IA Vision (5 photos)
  • ✓ Alertes prix ±5%
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Le plus utilisé
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  • ✓ 20 estimations par mois
  • ✓ Tout le plan Basic
  • ✓ Rapport PDF bankable validé (Yousign)
  • ✓ IA Vision jusqu'à 20 photos
  • ✓ Valeur de rendement (immeubles)
  • ✓ Historique comparatif des estimations
  • ✓ Export dossier complet pour banque
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Pour les agences et les services d'estimation à volume.
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  • ✓ API REST pour intégration
  • ✓ White-label du rapport (logo agence)
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Questions fréquentes

Ce que les propriétaires et les professionnels nous demandent

La précision dépend du nombre de transactions comparables disponibles dans le secteur. Pour un appartement à Genève ou Zurich, l'indice de confiance est généralement supérieur à 90% avec une fourchette P10–P90 d'environ 10–15% autour de la médiane. Pour un bien atypique en zone rurale, l'indice peut descendre à 70–75% avec une fourchette plus large. La Plateforme affiche toujours l'indice de confiance et le nombre de transactions utilisées pour que vous puissiez évaluer la fiabilité du résultat.
Le rapport non validé (avec filigrane) est utilisable pour usage interne, négociation ou référence personnelle. Le rapport validé — après contrôle par un professionnel Coreum et signature électronique Yousign — porte les 4 mentions obligatoires exigées par les services hypothécaires et est accepté par les banques partenaires de Coreum. Pour les financements importants ou complexes, certaines banques peuvent toujours exiger une expertise sur place complémentaire. La mention "sous réserve de vérification sur place" est incluse par défaut dans le rapport.
Les photos sont uploadées vers Supabase Storage hébergé en Suisse. Avant envoi à l'API Claude Vision (Anthropic), les metadata EXIF (y compris les coordonnées GPS) sont supprimées. Claude analyse uniquement le contenu visuel pour identifier l'état des éléments (cuisine, sol, fenêtres, peintures). Les noms, adresses, visages ou informations personnelles ne sont jamais transmis. Toutes les suggestions IA sont proposées pour validation — jamais appliquées automatiquement.
La valeur vénale (ou hédoniste) est le prix auquel un bien se vendrait sur le marché entre un acheteur et un vendeur consentants — c'est la méthode de comparaison. La valeur de rendement est calculée pour les immeubles locatifs en capitalisant les loyers nets : Valeur = Loyers nets annuels / Taux de capitalisation de marché. Pour un immeuble occupé, les deux valeurs peuvent différer significativement. Coreum Valuation calcule et affiche les deux, avec comparaison côte à côte et commentaire IA sur l'écart.
Non — contrairement à certains pays, les prix de transaction immobilière ne sont pas publics en Suisse. Ils sont collectés par des sociétés spécialisées comme Wüst & Partner et CIFI auprès des notaires et des registres fonciers cantonaux, dans le cadre de conventions de partage de données. C'est pourquoi l'accès à une base de données de qualité comme celle de Wüst & Partner représente un avantage significatif. Sur le rapport, les adresses des comparables sont floutées pour respecter la confidentialité des transactions.
Contact

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Données hébergées en Suisse. IA anonymisée. Conforme nLPD.